Вопрос-ответ

В данном разделе публикуются ответы на часто задаваемые вопросы.

Земельные отношения
Как оформить в собственность вновь создаваемый объект недвижимости, размещенный на земельном участке, принадлежащем на праве собственности, и на земельном участке, предоставленном на праве пользования или аренды?

Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом указанного объекта по заявлению собственника земельного участка или лица, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.

Исключение из указанного правила составляют случаи, когда государственный кадастровый учет осуществляется на основании заявления органа государственной власти или местного самоуправления и приложенного к нему разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, выданного указанными органами, в порядке, предусмотренном статьей 19 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В указанном случае государственная регистрация прав на созданный объект недвижимости осуществляется по заявлению правообладателя земельного участка после постановки объекта на кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании:

- разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию (документ может не представляться заявителем, в этом случае он будет запрошен органом регистрации прав в порядке межведомственного взаимодействия);

- правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании:

 - технического плана;

 - правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен созданный объект недвижимости, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный объект осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая использования земельного участка без предоставления или установления сервитута в соответствии с Земельным кодексом РФ.

За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на объект недвижимости (созданный объект, земельный участок) взимается государственная пошлина:

с физических лиц - 2 000 рублей;

с организаций - 22 000 рублей.

За государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества  взимается государственная пошлина 350 рублей.

Земельные отношения
Какие документы необходимы для уточнения местоположения границ?
  1. Документ, удостоверяющий личность заявителя

  2. Заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости.  Заявление об учете изменений вправе подать собственник или представитель собственника. Если с заявлением обращается представитель, необходимо представить нотариально удостоверенную доверенность. С заявлением об учете изменений  можно обратиться в КГАУ «Пермский краевой многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Пермского края или в пункты приема Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому.

  3. Межевой план земельного участка. Для оформления межевого плана необходимо заключить договор на его подготовку с кадастровым инженером, имеющим квалификационный аттестат. На сайте Росреестра можно ознакомиться со списком всех аттестованных кадастровых инженеров в Российской Федерации. 

В договоре на выполнение кадастровых работ следует предусмотреть обязанность кадастрового инженера по проверке подготовленного межевого плана участка через сервис «Личный кабинет кадастрового инженера» на сайте Росреестра и определить границы земельного участка с фактическим выносом на местность и их передаче по акту.

При подготовке межевого плана кадастровый инженер, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ смежных с образуемым земельных участков, сведения о которых внесены в Государственный кадастр недвижимости, должен оформить акт согласования местоположения границ земельного участка с правообладателями соседних земельных участков. Нарушение процедуры согласования границ со смежными землепользователями может привести к оспариванию результатов межевания соседями.

ВНИМАНИЕ! Если по результатам рассмотрения поданного Вами заявления о постановке на кадастровый учёт или об учёте изменений (при уточнении границ земельного участка) с межевым планом, подготовленным кадастровым инженером, Вы получаете решение о приостановлении государственного кадастрового учёта по причине допущенных кадастровым инженером ошибок, то такие ошибки кадастровый инженер обязан Вам  устранить бесплатно в самые короткие сроки.

Обращаем внимание владельцев земельных участков! При неуточненных границах земельного участка есть риск возникновения споров с соседями или нарушения земельного законодательства в части самовольного захвата части земельного участка.

При одновременном проведении кадастровых работ по уточнению границ земельных участков несколькими соседями некоторые кадастровые инженеры предлагают скидки по стоимости кадастровых работ.

Для того, чтобы избежать вышеуказанных негативных последствий рекомендуем провести кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельных участков, а затем представить выше перечисленные документы в Управление Росреестра по Пермскому краю для внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости.

Земельные отношения
Почему надо регистрировать права на землю и дома ?

Приватизировали квартиру в 90-х годах, оформили у нотариуса наследство на дачный участок, но за государственной регистрацией прав в регистрирующий орган не обратились. Многие граждане в таких случаях уверены, что если они не предполагают в ближайшее время совершать сделок со своей недвижимостью, то и обращаться в Росреестр за регистрацией прав не обязательно.

Специалисты Росреестра рекомендуют землепользователям, земельные участки которых не оформлены надлежащим образом, уточнить границы своих земельных участков, проведя процедуру межевания, и зарегистрировать права на них. Проверить наличие информации об установлении границ земельного участка можно обратившись в офисы Кадастровой палаты или многофункционального центра или самостоятельно с помощью электронного сервиса «Публичная кадастровая карта» на портале Росреестра. Найти объект можно по кадастровому номеру или адресу фактического местонахождения. Если местоположение границ земельного участка установлено, то на карте будет отражен его контур. 

Права собственности должны быть обязательно внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В противном случае сейчас по новому законодательству (ч. 3 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») Росреестр снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный до 1 марта 2008 года. Снятые с кадастрового учёта земельные участки приобретают статус свободных (неразграниченных) земель, право распоряжения которыми переходит уполномоченному органу местного самоуправления, и восстановление прав в таком случае может вылиться в сложные судебные процессы.

В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости в течение 5 лет с даты присвоения кадастровых номеров ранее учтенным зданиям, сооружениям, помещениям, объектам незавершенного строительства отсутствуют сведения о правах на такие объекты недвижимости или о вещных правах на земельные участки, на которых расположены такие объекты недвижимости, Росреестр в течение 10 рабочих дней по истечении указанного срока направляет сведения о таких объектах недвижимости в уполномоченные органы местного самоуправления. 

Принимая во внимание, что государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется на всей территории Российской Федерации с 01.01.2013, есть основания полагать, что уже в 2018 году истечет пять лет и возникнет необходимость направления в указанные выше органы соответствующей информации о ранее учтенных зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства.

В дальнейшем органом местного самоуправления должна быть инициирована процедура признания объекта недвижимого имущества бесхозяйным в установленном порядке.

Поэтому собственникам  объектов капитального строительства рекомендовано легализовать свои права, обратившись за государственной регистрацией подтверждения права.

Скоро (до 01.03.2018) истекает льготный период для упрощенного порядка оформления прав на индивидуальные жилые дома, когда основаниями для регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план и правоустанавливающий документ на земельный участок. После указанной даты для этого необходимо будет получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В отношении садовых домов и иных строений, на строительство которых не требуется разрешение на строительство, регистрация прав проводится на основании технического плана и документов на земельный участок (а  до 1 января достаточно было представить декларацию, в  которой владелец сам указывал технические сведения о дачном доме). Заказывать услугу по изготовлению технического плана надо у аттестованного кадастрового инженера. Список действующих кадастровых инженеров размещен на сайте Росреестра.

Земельные отношения
Какие существуют «Подводные камни» при легализации гаражного бокса?

В настоящее время участились случаи приостановлений и отказов в государственной регистрации права собственности  членов кооперативов на гаражные боксы. Чаще всего заявитель в этом случае добросовестно выполнил все необходимые условия: выплатил пай и получил соответствующую справку, предоставил полный пакет необходимых документов, однако препятствия для регистрации все равно возникают. Чем же это вызвано?

Основными причинами приостановлений государственной регистрации являются отсутствие необходимых прав или документов у самого гаражного кооператива как юридического лица. Это может быть связано со следующими обстоятельствами:

- отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельного участка данному кооперативу, или

- ликвидация гаражного кооператива как юридического лица.

В первом случае проблема может быть вызвана тем, что оформление прав на земельный участок не было доведено до конца (не был получен правоустанавливающий документ либо правоустанавливающий документ на земельный участок отсутствует у председателя гаражного кооператива). Чаще всего процедура оформления прав гаражного кооператива на земельный участок не доводилась до конца потому, что после получения первоначального решения органа местного самоуправления о разрешении строительства на отведенном земельном участке, с соблюдением необходимых условий возводился собственно гаражный кооператив, боксы, и на этом члены кооператива считали процедуру законченной, не получая более никаких документов о правах на земельный участок.

Ещё один вид приостановлений, связанных с отсутствием документов, подтверждающих предоставление земельного участка под строительство конкретного гаражного бокса, заключается в том, что гаражный бокс находится вне границ данного гаражного кооператива. Для решения вопросов о предоставлении земельных участков, о дополнительном предоставлении земельных участков уполномоченному лицу гаражного кооператива необходимо обращаться в орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит принятие решений о предоставлении земельных участков. На территории города Перми этим органом является Департамент земельных отношений администрации города Перми (г. Пермь, ул. Сибирская, 15, http://www.gorodperm.ru в разделе Муниципальная собственность > Городские земли).

Второй причиной приостановления государственной регистрации может быть то, что справка о выплате паевого взноса выдана ненадлежащим лицом. Справка, подтверждающая полную выплату конкретным членом кооператива паевого взноса за свой гаражный бокс выдается председателем гаражного кооператива, в ней проставляются дата выдачи, подпись и фамилия лица, выдавшего справку. В случае, если на момент выдачи справки информация о гаражном кооперативе, от имени которого действует председатель, исключена из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), то такая справка не может являться правоустанавливающим документом, выданным надлежащим лицом. Это происходит в тех случаях, когда учредители кооператива (в данном случае, учредителями являются председатели гаражного кооператива и члены правления) не соблюдали условия, установленные для юридических лиц (предоставление необходимых сведений, отчетности), вследствие чего гаражно-строительный кооператив (ГСК) был исключен из ЕГРЮЛ. Чем же это грозит для остальных членов кооператива? Государственная регистрация права собственности на гараж в таком кооперативе становится невозможной.

В каких случаях сведения о гаражном кооперативе могут быть исключены из ЕГРЮЛ? Это происходит в случае наличия двух условий:

  1. Непредставление в течение последних двенадцати месяцев (т.е. в течение одного года) документов отчетности, предусмотренных законодательством РФ о налогах и сборах;
  2. Неосуществление операций хотя бы по одному банковскому счету.

Решение о предстоящем исключении публикуют в журнале «Вестник государственной регистрации», при этом справочную информацию можно получить на сайте.

Что можно сделать для устранения причин, препятствующих государственной регистрации прав:

  1. Если в отношении вашего ГСК опубликовано решение об исключении из ЕГРЮЛ:

Что предпринять? Подать заявление в налоговый орган, принявший данное решение.

В какой срок подается заявление? Срок 3 месяца со дня опубликования решения.

Кто может подать данное заявление? Само юридическое лицо, кредиторы и заинтересованные лица, в нашем случае – собственники гаражных боксов.

В таком случае решение об исключении из ЕГРЮЛ принято не будет.

  1. Если лицо уже исключено из ЕГРЮЛ:

Как узнать? Данную информацию можно получить на сайте Федеральной налоговой службы https://egrul.nalog.ru , введя название вашего ГСК или его ИНН.

В какой срок необходимо подать заявление? Срок 1 год, со дня исключения из ЕГРЮЛ.

Кто подает заявление? Кредиторы и заинтересованные лица, т.е. – собственники гаражных боксов.

По истечении 1 года со дня исключения из ЕГРЮЛ юридическое лицо может быть восстановлено в судебном порядке. В таких случаях при решении в суде вопроса о восстановлении юридического лица следует уделить особое внимание прослеживанию факта правопреемства кооператива, с целью закрепления факта законного владения предоставленным земельным участком.

Особо следует отметить такой случай, как решение проблемы ликвидации записи о гаражном кооперативе из ЕГРЮЛ новым обращением за его регистрацией в налоговый орган, как нового юридического лица. При этом, самом нежелательном варианте решения возникшей ситуации, вопрос об оформлении прав на земельный участок по гаражными боксами необходимо будет решать новым обращением к соответствующему компетентному органу – Департаменту земельных отношений администрации города Перми, ни о каком правопреемстве прав на землю здесь речи быть не может, соответственно законность нахождения гаражных боксов на не предоставленном для этого земельном участке останется под вопросом.

Для того, чтобы не сталкиваться с подобными проблемами, каждому гражданину необходимо активно участвовать в деятельности кооператива, членом которого он является, интересоваться текущими вопросами деятельности, контролировать работу выборных руководящих должностей на предмет добросовестного исполнения своих обязанностей, путем участия в общих собраниях, личных запросов, и в случае выявления информации о ликвидации кооператива, призвать ответственных лиц к устранению такой ситуации в кратчайшие сроки.

 

Земельные отношения
Каков предельный размер земельного участка, который может быть присоединен при межевании?

В соответствии с пунктом 32 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для приостановления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка является случай, если площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, изменение площади земельного участка при уточнении сведений допускается на величину не более чем десять процентов либо на величину, не превышающую предельный минимальный размер земельного участка.