Управление домом

Печать

Управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В целях развития института управляющих организаций в Перми действует ведомственная программа «Построение эффективной работы управления многоквартирными домами в горде Перми на 2010-2012 годы».

С 1 января 2007 года каждый многоквартирный дом в России обслуживается в соответствии с выбранной формой управления.
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает три возможных способа управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Решение о способе управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников жилых помещений дома (решение может быть изменено в любое время, также на общем собрании). Собрание считается состоявшимся, если на нем присутствовало 50% и более от числа всех собственников помещений дома. Решение принимается исходя из большинства проголосовавших и является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, независимо от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в чью компетенцию входит принятие решений по наиболее важным вопросам, касающимся содержания и пользования общим имуществом в многоквартирном доме, а именно:

  • Управление обслуживанием и ремонтами:
    • инвентаризация имущества;
    • оценка технического состояния и потребности в обслуживании и ремонте;
    • оценка приоритетов выполнения работ и ремонтов;
    • составление дефектных актов и другой технической документации;
    • разработка планов текущих работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию имущества;
    • разработка планов ремонтов и замен (текущих и перспективных);
    • подготовка предложений по реконструкции, модернизации имущества и ресурсосберегающим мероприятиям;
    • технико-экономическая оценка различных вариантов/способов осуществления работ;
    • организация аварийно-диспетчерского обслуживания.
  • Финансовое управление:
    • подготовка смет расходов и доходов;
    • подготовка специальных смет (на отдельные виды работ);
    • обеспечение финансирования содержания имущества (распределение общих расходов и сбор платежей/взносов);
    • обеспечение бухгалтерского учета и отчетности;
    • управление доходами и расходами;
    • привлечение дополнительных финансовых ресурсов;
    • финансовое обеспечение будущих ремонтов;
    • вложение свободных финансовых средств с целью предотвращения инфляционных потерь и получения дополнительных доходов;
    • финансовые отчеты перед собственниками имущества;
    • организация внутреннего финансового контроля и внешнего аудита.
  • Административное управление:
    управление персоналом:
    • обоснование потребности в административном и производственном персонале;
    • подбор кандидатур, наем и увольнение персонала;
    • утверждение трудового распорядка, положения об оплате труда и премирования работников;
    • разработка служебных инструкций/должностных обязанностей;
    • организация инструктажа работников на рабочих местах и обеспечение безопасных условий труда;
    • выдача и контроль исполнения заданий.
    выполнении функции заказчика на работы по обслуживанию и ремонту:
    • подготовка пакета конкурсной документации и поиск исполнителей (подрядчиков);
    • выбор на конкурсной основе исполнителей (подрядчиков);
    • заключение договоров подряда и контроль их исполнения.
    обеспечение безопасного проживания в доме и сохранности имущества:
    • организация противопожарных мероприятий;
    • осуществление мероприятий по сохранности имущества и предотвращению доступа посторонних лиц, антивандальных мероприятий;
    • разработка системы оповещения и порядка действий при чрезвычайных ситуациях;
    • подготовка инструкций по пользованию инженерным оборудованием, оснащение предупредительными надписями и табличками;
    • контроль соблюдения норм и правил проживания и пользования помещениями, общим имуществом и придомовыми земельными участками;
    • контроль соблюдения правил перепланировки и переоборудования помещений.
    взаимодействие с собственниками, нанимателями, арендаторами помещений:
    • ведение обновляемых списков собственников, нанимателей и арендаторов помещений;
    • заключение договоров с собственниками помещений;
    • обеспечение собственников, нанимателей, арендаторов помещений информацией, связанной с управлением/содержанием многоквартирного дома;
    • прием заявок, предложений, жалоб и работа с ними;
    • подготовка собраний собственников помещений;
    • отчетность перед собственниками помещений;
    • работа по обеспечению полноты сбора обязательных платежей и взносов.
    ведение делопроизводства и архивного хранения документов;
    взаимодействие с органами местного самоуправления, государственными инспекциями, финансовыми организациями и др.
  • Предоставление коммунальных услуг гражданам
    • заключение договоров на приобретение коммунальных ресурсов;
    • контроль качества и объема поставляемых коммунальных ресурсов;
    • обеспечение соответствия оплаты фактическому количеству и качеству ресурсов и услуг;
    • учет потребителей коммунальных услуг;
    • распределение платы за коммунальные услуги между потребителями при оплате по показателям общедомового прибора учета потребления ресурсов;
    • регулирование отношений между потребителями коммунальных услуг в доме;
    • организация удобной процедуры оплаты коммунальных услуг;
    • информирование о плановых перерывах в предоставлении коммунальных услуг и производимых ремонтных работах.

 

Поэтому основное различие между способами управления заключается в следующем:
а) создают ли собственники помещений собственное юридическое лицо для управления домом (ТСЖ или ЖСК);
б) если собственники помещений не создают ТСЖ или ЖСК, то кто исполняет / организует исполнение решений, принятых общим собранием собственников помещений:
- сами собственники помещений в многоквартирном доме или
- управляющая компания.

Консультации о выборе и реализации одной из форм управления в своем доме собственники могут получить у специалистов отдела управления жилищным фондом управления ЖКХ администрации Перми по телефону: 210-88-10.
Рекомендуемый перечень работ по содержанию и текущему ремонту дома